vendredi 8 juin 2007

L'immobilier au bord de la Méditerranée : peut-on encore acheter ?

Avec des augmentations atteignant 30% sur 2004, les prix des appartements et maisons situés dans les grandes villes du bassin Méditerranéen ont atteint de véritables sommets, rendant l'achat bien plus difficile.

Ainsi, Marseille a connu encore une hausse conséquente, avec 24% d'augmentation en moyenne pour 2004 ! Les maisons, déjà rares dans le centre ville, se négocient rarement à moins de 2600 euros le mètre carrés (soit 260.000 euros pour une maison de 100 mètres carrés). Heureusement, un ensemble de nouveaux programmes immobiliers situés dans les quartiers autrefois decotés (10 et 11ème arrondissements) et en périphérie va permettre de trouver en 2005 des appartements neufs dans une fourchette de prix allant de 1800 à 2700 euros le mètre carrés. C'est par exemple le cas à La Ciotat, le grand centre industriel de Marseille qui se transforme petit à petit en complexe immobilier où l'on peut trouver un appartement neuf à partir de 1600 euros le mètre carré.

Aix-en-Provence est également victime de la demande, avec des tarifs qui ont augmenté de plus de 20% en 2004. Mais la tendance est à la stabilisation. En effet, les tarifs sont devenus si élevés (300.000 euros une maison de 100 mètres carrés située à 10 kilomètres de la ville, ou encore 5000 euros le mètre carrés pour les appartements situés à La Nativité !) que les acheteurs deviennent rares. Pour les familles au budget limité, il ne reste qu'à trouver un appartement ou une maison à rénover, les tarifs allant de 2500 à 3500 euros le mètre carré selon l'emplacement.

La palme de la plus forte hausse revient à la ville de Nice, avec près de 30% d'augmentation sur 2004 ! Ainsi, un appartement de 120 mètres carrés bien situé cote environ 1 million d'euros; et il ne faut pas compter moins de 150.000 euros pour un 3 pièces de 70 mètres carrés dans les quartiers les moins chers. Résultat, les niçois peinent à se loger et même les acheteurs étrangers hésitent. Par conséquent, les délais de vente s'allongent et les négociations vont bon train.
Malgré tout, il y a peu d'offres sur le marché car il y a peu de programmes de construction immobilière en cours.

Pour ces 3 grandes villes comme pour les autres du bassin méditerranéen, la tendance est à la stabilisation des prix, et les spécialistes annoncent que l'augmentation des prix au mètre carrés ne sera qu'à un chiffre en 2005.
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Crédits immobilier : les taux baissent et les durées s'allongent

Les taux des crédits immobilier sont exceptionnellement bas depuis deux ans. Cependant, la hausse des prix de l'immobilier (de 8 à 30% par an selon les villes) oblige les acheteurs à rallonger la durée de leur crédit, donc à rembourser plus longtemps.
Il y a encore 10 ans, 80% des crédits immobiliers ne dépassaient pas 15 ans. Aujourd'hui 80% des crédits immobiliers durent entre 15 et 20 ans. Et de plus en plus de ménages ont recours à des crédits de 25 ou 30 ans. Il faut bien se rendre compte qu'un prêt sur 25 ans permet d'emprunter, à mensualité égale, un tiers de plus qu'un prêt sur 15 ans.
Les taux, eux, ont baissé, passant de 6% en 2000 à moins de 4% aujourd'hui. Ainsi, un emprunteur disposé à rembourser 1000 euros par mois en 1999 pouvait emprunter 120.000 euros, au taux de 5,75% sur une durée de 15 ans. Aujourd'hui, avec la même mensualité il pourrait obtenir 134.000, avec un prêt sur 15 ans également. Cependant, les prix de l'immobilier ont tellement augmenté que ce qui valait 120.000 euros en 1999 en vaut 160.000 aujourd'hui. Du coup, notre emprunteur cité en exemple devra allonger la durée de son crédit, la passant à 20 ans.

Les banques proposent aujourd'hui des crédits à taux révisable. Cela signifie que la mensualité varie en fonction d'un taux de référence (Euribor), aussi bien à la hausse qu'à la baisse. L'intérêt de ce type de prêt est qu'il offre un taux de départ inférieur à celui des prêts à taux fixe. Le risque d'envolée du taux reste modéré si l'on opte pour un prêt à taux révisable capé, c'est à dire borné au taux de départ plus ou moins 2 points (un prêt à taux révisable à 3,10% ne pourra donc pas dépasser 5,10%).

A titre indicatif, en ce début d'année 2005, un taux fixe pour un crédit sur 15 ans est proposée aux alentours de 4% (de 3,90 à 4,10% selon les banques) hors assurances (les assurances varies selon les garanties choisies, mais on estime généralement le coût de l'assurance à 0,5 point supplémentaire).
Parallèlement, les prêts à taux variables sur 15 ans oscillent aux alentours de 3,20%, hors assurance.
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Obtenir un prêt hypothécaire

L'obtention d'un prêt hypothécaire est pour plusieurs le premier pas à la concrétisation de leur plus grand rêve. En effet, pour nombre de québécois accéder à la propriété est un but qu'il poursuive ardemment et l'achat de leur première maison est un symbole de leur réussite, de leur capacité d'investir dans leur avenir. Acheter une première maison n'est pas toujours facile, mais contrairement à l'idée populaire on ne demande pas une très grande stabilité financière aux futurs investisseurs lorsqu'il s'agit de l'achat de leur résidence principale et la raison en est fort simple. Dans un premier temps la valeur d'une maison croît avec les années, c'est donc un investissement à long terme et les banques considèrent que si leur client est capable de payer son loyer il sera aussi capable de payer son hypothèque, qui n'est pas nécessairement plus élevé. Par ailleurs, il est démontré qu'il est beaucoup plus rentable d'avoir, à long terme, des clients avec de grande possession puisque ceux-ci ont désormais une capacité d'investissement.

Pour obtenir un prêt hypothécaire, il faut avoir ce qui est considéré comme la capacité de rembourser. En gros, cela signifie qu'il faut avoir un revenu annuel suffisant pour couvrir facilement le paiement mensuel de l'hypothèque. Par ailleurs, en faisant ce type de prêt la banque n'encoure que peu de risque puisque si son client n'est pas capable de couvrir ses frais elle a la maison en garanti. Aussi, jusqu'à récemment les banques étaient plutôt réticentes à accorder un prêt aux travailleurs autonomes et ce à cause de leur particularité de travailler quasi exclusivement sur contrat. Pourtant, ce type de travailleurs étant de plus en plus grand dans notre société les banques commencent à les prendre davantage au sérieux. Parallèlement, l'état les reconnaît davantage et leur accorde assurance et protection.

Obtenir un prêt hypothécaire ce n'est pas difficile à condition que vous ayez un bon crédit. Si pour l'instant ce n'est pas le cas sachez que ça prend entre 6 mois et un an pour redresser votre crédit et enrayer les taches à votre dossier. En cette nouvelle année il serait avantageux pour vous, surtout si vous projetez d'acheter une maison de régler toutes vos petites dettes. En effet, une amande au club vidéo, un mois d'abonnement non payé à votre gym. , des taxes dues, etc. peut faire une tache à votre crédit, soyez vigilant et occupez-vous de rembourser l'ensemble de vos dettes.
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L'immobilier sur Lyon et sa région

Acheter à Lyon reste possible, et ce à des prix corrects. Malgré les fortes hausses enregistrées (+24% en moyenne sur 2004) dans le centre ville, il reste possible de réaliser quelques bonnes affaires en achetant dans des quartiers anciens qui bénéficient ou vont bénéficier de travaux d'aménagement. Ainsi, dans les quartiers de Vaise et de Gerland, le prix du mètre carré se situe aux environ de 1400 euros. Un appartement de 120 mètres carrés se négocie dans ces quartiers entre 200 et 400.000 euros, alors que le prix peut atteindre 540.000 euros dans les quartiers les plus côtés de Lyon.

Les environs de Lyon ont profité de la hausse des prix de la capitale régionale pour voir les clients acheter à tour de bras maisons et appartements à des prix qui leur semblaient plus raisonnables.
Ainsi, à Villeurbanne, à quelques minutes du coeur de Lyon par le tram ou le métro, on trouve de belles maisons, d'anciens appartements ainsi que des appartements neufs, principalement dans les « gratte-ciel » du centre-ville. Un maison de 100 à 140 mètres carrés se négocie entre 150 et 250.000 euros selon son emplacement et son état. Pour les appartements anciens, il faut compter de 1500 à 2000 euros le mètre carré, et entre 2000 et 2500 pour du neuf.

Meyzieux, située à 15 minutes à l'est de Lyon est une ville pavillonnaire de plus en plus recherchée et offrant gamme de prix très large : on y trouve des pavillons à partir de 130.000 euros. L'ancien se négocie entre 1300 et 2000 euros le mètre carré, le neuf dépasse lui les 2000 euros le mètre carré.

La tendance générale pour 2005 est à la hausse, plutôt légère en ce qui concerne la ville de Lyon où les prix sont déjà élevés, et plus importante (on parle de 8 à 12% selon les communes) pour les villes de la périphéries, où se trouvent l'essentiel des nouveaux programmes immobiliers de la région.
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Immobilier « borloo ancien » : abattement fiscal très intéressant !

L'immobilier Borloo ancien concerne les locations nues dans l'ancien. Après un contrat obligatoire avec l'ANAH ( Agence Nationale de l'Habitat ) dans lequel vous devez respecter les ressources des locataires, vous obtiendrez une déduction fiscale intéressante sur les revenus fonciers.

L'immobilier Borloo ancien concerne les locations nues dans l'ancien. Après un contrat obligatoire avec l'ANAH ( Agence Nationale de l'Habitat ) dans lequel vous devez respecter les ressources des locataires, vous obtiendrez une déduction fiscale intéressante sur les revenus fonciers. En cas de vétusté, votre logement locatif peut bénéficier d'une aide financière supplémentaire dans le but de le remettre aux normes de sécurité en vigueur. Mais vous n'avez pas le droit de louer votre logement bénéficiant d'un dispositif « Borloo ancien » à un descendant ou un ascendant.

Le capital d'un investissement immobilier « Borloo ancien » n'est pas garanti. Il est soumis aux fluctuations du marché de l'immobilier dans la zone où se situe votre bien immobilier. Investir dans l'immobilier comporte toujours une part de risque lié simplement à la zone géographique.

L'argent investi dans l'immobilier « Borloo ancien » est disponible mais vous devez louer votre bien immobilier pendant une durée minimale de six ans. Cette durée est prolongée de trois ans si vos travaux sont financés par l'ANAH.

L'immobilier « Borloo ancien » rapporte entre 3% et 8% suivant la localisation et la taille du logement. Même si les loyers perçus sont inférieurs à ceux du marché local, la rentabilité du dispositif « Borloo ancien » est intéressante grâce à la défiscalisation.

Les revenus fonciers de l'immobilier « Borloo ancien » sont soumis à l'impôt sur le revenu. Pour les logements intermédiaires, les loyers sont imposables à hauteur de 70%, et concernant les logements sociaux, jusqu'à 55%. En cas de logement vacant remis sur le marché, vous bénéficierez d'un abattement supplémentaire de 30% sur vos revenus fonciers.

La plus-value immobilière d'un dispositif « Borloo ancien » est imposable à 16% auxquels s'ajoutent les 11% de prélèvements sociaux. La plus-value immobilière bénéficie d'un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention du bien immobilier. A cela s'ajoute une minoration systématique de 1000 euros sur vos revenus immobiliers. En quinze ans, l'exonération est atteinte.

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par Jean-Marie Noguier (28/01/2007)
Les placements financiers et les investissements immobiliers sur le site de l'auteur
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Immobilier borloo populaire : déduire une partie du prix d'achat de l'immeuble

L'immobilier Borloo populaire concerne les logements neufs, acquis ou construits, depuis le 1er janvier 2006 et loués en résidence principale

L'immobilier Borloo populaire concerne les logements neufs, acquis ou construits, depuis le 1er janvier 2006 et loués en résidence principale. Il s'applique aussi aux locaux transformés en logement ou aux biens réhabilités.

L'immobilier Borloo populaire permet de déduire des revenus une partie du montant de l'achat du bien immobilier, donc d'augmenter les charges et souvent de réaliser un déficit foncier. Mais vous êtes dans l'obligation de louer le bien immobilier pendant neuf ans à un prix en dessous du marché local dans le but de respecter les ressources des locataires. Après une durée de trois ans vous pouvez récupérer le bien immobilier Borloo populaire pour un ascendant ou descendant à condition qu'il ne soit pas rattaché au foyer fiscal. Dans ce cas, les avantages fiscaux sont suspendus.

Le capital d'un investissement immobilier Borloo populaire n'est pas garanti. Il est soumis aux fluctuations du marché de l'immobilier dans la zone où se situe votre bien immobilier. Investir dans l'immobilier comporte toujours une part de risque lié simplement à la zone géographique.

L'argent investi dans l'immobilier Borloo populaire est disponible sous certaines conditions. Si le bien immobilier Borloo populaire est vendu avant la durée de neuf ans, vous devrez rembourser à l'Etat les avantages fiscaux obtenus, sauf en cas de décès, d'invalidité ou de chômage.

Le rapport de l'immobilier Borloo populaire dépend des loyers appliqués, de la localisation et de la taille du bien immobilier.

L'amortissement de l'immobilier Borloo populaire est de 50% sur neuf ans ( 6% les sept premières années, puis 4% les deux années suivantes ). Pour une prolongation de l'immobilier Borloo populaire, l'Etat vous accorde un amortissement complémentaire de 2,5% pour une ou deux périodes de trois ans. Vous bénéficiez aussi d'une déduction spécifique de 30% sur les revenus fonciers bruts, à hauteur de 10700 euros.

La plus-value immobilière d'un dispositif Borloo populaire est imposable à 16% auxquels s'ajoutent les 11% de prélèvements sociaux. La plus-value immobilière bénéficie d'un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention du bien immobilier. A cela s'ajoute une minoration systématique de 1000 euros sur vos revenus immobiliers. En quinze ans, l'exonération est atteinte.

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par Jean-Marie Noguier (28/01/2007)
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Le marché de l'immobilier neuf en France

Contrairement aux idées reçues, l'immobilier neuf n'est pas une spécificité parisienne puisque près de 80% des ventes de neuf se font en régions. Entre 1995 et 1999, le marché du neuf a connu une hausse de 60%, avec un total de 101.000 logements en 1999.
Mais cela reste bien insuffisant.. L'INSEE, l'organisme officiel de statistique en France, estime qu'il aurait fallu construire 320.000 logements par an depuis 1999 afin de répondre à la demande qui continuera à croître jusqu'en 2010, ceci s'expliquant par un vieillissement de la population, une augmentation du nombre de ménages due à l'augmentation des divorces...

En 2003, plus de 314.000 logements ont été mis en chantier, et en 2004 ce sont 363.000 logements qui ont été mis en construction. La construction d'appartements à augmenté de 20% en 2004 par rapport à 2003, et de 40% pour les pavillons sur la même période.
Mais malgré cela la demande est toujours supérieure à l'offre, ce qui explique en grande partie l'augmentation des prix, que ce soit à l'achat ou à la location.

Les promoteurs immobiliers ont également soulignés que la clientèle étrangère (essentiellement des anglais et des allemands) est de plus importante, le coût de l'immobilier en France restant inférieur à celui des pays voisins.

En plus de l'achat pour se loger, les dispositifs fiscaux tels que la Loi de Robien ont relancé l'investissement locatif, augmentant encore la demande de construction d'appartements et de pavillons neufs.

Les promoteurs et les agences immobilières ont de moins en moins de produits à la vente, et ils se vendent très rapidement tant la demande est forte.
Les régions connaissant les plus fortes croissance de la demande sont la Bretagne (40% des acheteurs viennent de Grande-Bretagne), le Limousin et l'Auvergne.

Les principaux promoteurs immobiliers français, dont Kaufman & Broad et Nexity ont confirmé avoir des carnets de commandes remplis pour 2005, en hausse par rapport à 2004 !
La demande de logements neufs n'est pas prête de s'arrêter, d'autant plus que de nombreux logements sociaux seront détruits dans les mois à venir, et les locataires devront être relogés dans de nouveaux ensembles, pas encore construits pour la plupart.
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Immobilier de robien recentré : fiscalité avantageuse à long terme

L'immobilier De Robien recentré concerne les logements neufs depuis le 1er septembre 2006. Le rapport locatif du dispositif De Robien recentré dépend des zones dans lesquelles se situe le bien immobilier.

L'immobilier De Robien recentré concerne les logements neufs depuis le 1er septembre 2006. L'acquéreur déduit de ses revenus une fraction de l'achat et s'engage à louer pendant neuf ans en respectant des loyers modérés. Le logement concerné par l'investissement De Robien recentré peut être loué à un ascendant ou un descendant.

Le capital d'un investissement immobilier De Robien recentré n'est pas garanti. Il est soumis aux fluctuations du marché de l'immobilier dans la zone où se situe votre bien immobilier. Investir dans l'immobilier comporte toujours une part de risque lié simplement à la zone géographique.

L'argent investi dans l'immobilier De Robien recentré est disponible sous certaines conditions. Si le bien immobilier De Robien recentré est vendu avant la durée de neuf ans, vous devrez rembourser à l'Etat les avantages fiscaux obtenus, sauf en cas de décès, d'invalidité ou de chômage.

Le rapport locatif du dispositif De Robien recentré dépend des zones dans lesquelles se situe le bien immobilier. Les loyers sont plafonnés comme suit : Pour Paris, l'agglomération parisienne, le littoral de la Côte d'Azur et le Genevois français (Zone A), 19,89 euros le mètre carré. Pour les agglomérations de plus de 250OOO habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d'Azur, la Corse et les départements d'Outre-Mer (Zone B1), 13,82 euros le mètre carré. Pour les agglomérations de plus de 50000 habitants, les zones frontalières ou littorales et les limites de l'Ile de France (Zone B2), les loyers sont plafonnés à 11,30 euros. Enfin, pour le reste du territoire (Zone C), les loyers de l'immobilier De Robien recentré ne doivent pas dépasser la somme de 8,28 euros le mètre carré.

La fiscalité du dispositif De Robien recentré reste avantageuse. Il est possible d'amortir 6% les sept premières années et de 4% les deux années suivantes, soit 50% sur neuf ans. Le déficit foncier peut atteindre la somme de 10700 euros.

La plus-value immobilière d'un dispositif De Robien recentré est imposable à 16% auxquels s'ajoutent les 11% de prélèvements sociaux. La plus-value immobilière bénéficie d'un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention du bien immobilier. A cela s'ajoute une minoration systématique de 1000 euros sur vos revenus immobiliers. En quinze ans, l'exonération est atteinte.

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par Jean-Marie Noguier (10/02/2007)
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L'immobilier à Paris, est-il trop tard pour acheter ?

Les tarifs de l'immobilier à Paris, et dans le reste de la France, ont battu leurs records de 1991, continuent de grimper, aussi tout le monde se demande si on peut encore acheter ou s'il faut s'attendre à une crise, et donc à une chute des prix.

Histoire de faire tourner les têtes, le prix du mètre carré à Paris est passé de 1 euro au début du 20ème siècle à 4000 euros cent ans plus tard !!!

Selon les arrondissements, les prix ont augmenté, en moyenne, de 8,6% (14ème arrondissement) à 18,2% (10ème arrondissement) sur 2004 !
A l'achat, l'arrondissement le plus cher reste le 8ème : il faut compter entre 140 et 210.000 euros pour un studio et 25 mètres carrés et jusqu'à 1.600.000 euros pour un appartement de 120 mètres carrés.
A l'opposé, le moins cher est le 20ème arrondissement : comptez 100.000 euros pour un studio de 25 mètres carrés et 460.000 euros pour un appartement de 120 mètres carrés.
Les quartiers et arrondissements autrefois considérés comme populaires ont subi la crise de plein fouet. On retrouve ainsi les 2 pièces de 40 mètres carrés de la Porte de Clignancourt (18ème) à 164.000 euros et ceux du quartier Guy-Môquet (17ème arrondissement) à 200.000 euros.

Autant Paris a subit l'augmentation, autant la banlieue parisienne n'a pas été épargnée, avec des augmentations sur 2004 allant jusqu'à dépasser les 25% (+25,3% à Issy-Les-Moulineaux et +31% à Montreuil).
Malgré tout, Montreuil reste une des villes les moins chère, car elle a longtemps été sous valorisée.
On peut encore y trouver des 3 pièces entre 130 et 210.000 euros, quand ils coûtent jusqu'à 440.000 euros à Neuilly !

Plusieurs facteurs sont à l'origine de ces hausses des prix. Tout d'abord la demande est forte, très forte. Aujourd'hui, le propriétaire d'un bien n'hésite plus à le revendre, que ce soit pour en acheter un autre ou pas.
Ensuite, outre la demande, les normes de qualité thermiques et phoniques, de plus en plus sévères, entraînent une importante augmentation des tarifs dans le neuf.
Enfin, les taux des crédits baissent, leurs durées s'allongent jusqu'à 30 ans, ce qui permet à des ménages d'acheter alors qu'ils ne pouvaient pas avec des crédits plus courts (mensualités trop importantes par rapport aux revenus du ménage).

Cependant, les spécialistes s'accordent à dire que les prix ne sont pas prêt de baisser, et que l'on peut, tout au plus, s'attendre à un ralentissement de la demande, ce qui devrait contenir l'augmentation.
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Immobilier malraux : défiscalisation importante mais à court terme

L'immobilier Malraux concerne la restauration de patrimoine ancien.Le rapport d'un bien immobilier Loi Malraux se situe aux alentours de 3% brut.

L'immobilier Malraux concerne la restauration de patrimoine ancien., situé obligatoirement dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager ( ZPPAUP ). Les sommes investies dans les travaux de restauration étant importantes, l'Etat accorde des subventions aux acheteurs à condition de louer les biens immobiliers rénovés.

Le capital de l'immobilier Malraux n'est pas garanti et est soumis aux variations du marché. Mais les emplacements des biens immobiliers concernés par la Loi Malraux offrent très souvent une bonne protection.
L'argent investi dans l'immobilier Malraux est disponible mais le propriétaire s'engage à louer le bien immobilier à titre de résidence principale pendant une durée minimale de dix ans.

Le rapport d'un bien immobilier Loi Malraux se situe aux alentours de 3% brut. C'est faible mais la plus-value de ce type de bien immobilier est souvent très importante.

La fiscalité concernant un investissement Loi Malraux est très intéressante car il est possible de déduire la totalité des travaux de rénovation et d'engendrer ainsi un déficit foncier. Aucune limite de déficit foncier n'est exigée par l'administration fiscale. De ce fait, les impôts sur le revenu du propriétaire baisseront considérablement. Par contre, le déficit foncier ne peut se réaliser que sur deux ans. Les intérêts d'emprunts liés à l'investissement financier des travaux sont déductibles pendant dix ans.

Les travaux de rénovation d'un bien immobilier Loi Malraux doivent être assez importants pour permettre de réaliser une importante réduction d'impôt sur le revenu. Mais attention à ne pas dépasser une certaine limite afin de ne pas alerter l'Etat quant à la qualité du bien choisi. Il faut faire en sorte que le prix de revente soit compatible avec le prix du marché local. Il est conseillé de prévoir des travaux de rénovation compris entre 40% et 50% du coût total de l'acquisition du bien immobilier.

La plus-value immobilière d'un dispositif immobilier Loi Malraux est imposable à 16% auxquels s'ajoutent les 11% de prélèvements sociaux. La plus-value immobilière bénéficie d'un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention du bien immobilier. A cela s'ajoute une minoration systématique de 1000 euros sur vos revenus immobiliers. En quinze ans, l'exonération est atteinte.

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par Jean-Marie Noguier (05/02/2007)
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L'achat d'une maison

Le temps est venu pour vous d'acheter une maison ? Bien, mais il faut d'abord se poser quelques questions.

Ce que vous désirez

Pourquoi devez-vous déménager et où déménagerez-vous ?

À la campagne, en banlieue ou en ville ? Un quartier tranquille ou animé ? Quel type d'habitation voulez-vous : un bungalow, un condo, un immeuble à logements, une maison neuve ou usagée ? Combien de pièces (salles de bains, chambres à coucher…) ?

Il vous faudra également considérer la proximité des services (garderie, transport en commun, écoles…), les bruits environnants (chemin de fer…), le zonage (changera-t-il bientôt ?), la valeur de la propriété (en hausse ou en baisse ?), le voisinage…

Votre capacité d'achat:

Votre épargne accumulée (REER, liquidités…) n'est pas que votre mise de fonds. Elle sert à payer les frais de la première année (déménagement, téléphone, câble, taxe de bienvenue, honoraires professionnels – notaire…-, les TPS et TVQ pour une maison neuve, taxes scolaires et municipales non payées…), chose à ne pas oublier.

Un minimum d'environ 6000$ (pour les rénovations…), en plus de la mise de fonds, et un fonds de roulement pour les imprévus sont nécessaires.

Visite éclairée:

Il faut faire au moins 1 ou 2 visites et vérifier certaines choses : le prix et les frais annuels (chauffage, taxes…), la date d'occupation, la dimension des pièces, le chauffage, la plomberie, les appareils inclus dans la vente et l'état des fenêtres et du revêtement extérieur.

Inspection de la propriété:

Il n'y a aucune garantie de remboursement si vous n'êtes pas satisfaits de votre achat, il faut donc en connaître «les vices cachés». Pour vous assurer de la compétence de votre inspecteur, choisissez un membre en règle d'une corporation reconnue (architectes, ingénieurs…).


Promesse d'achat:

Un agent immobilier utilisera un formulaire de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, sinon allez en librairie. Des promesses conditionnelles sont possibles (résultats de l'inspection, obtention du prêt hypothécaire…), car si on signe, on s'engage à acheter, sauf en cas de non-respect d'une clause conditionnelle.

Hypothèque:

La mise de fonds minimale varie de 5% à 10%, dépendemment du type d'habitation acheté. Lorsque le montant emprunté est supérieur à 75% du coût, la loi oblige l'acheteur à prendre une assurance prêt hypothécaire auprès de la Société canadienne d'hypothèques et de logement ou de GE Assurance Hypothèque. Le coût dépend du capital emprunté et varie de 0.75 % à 4.25 % de l'emprunt. Le Régime d'accession à la propriété (RAP) aide les détenteurs d'un RÉER à constituer une mise de fonds pour une première maison.

Notaire:

Il s'assure que tout (titres de propriété, certificat de localisation…) soit légal et conforme. Il enregistre la transaction au Bureau de la publicité des droits.

Bon achat !
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L'immobilier locatif en régime général : comment percevoir des revenus locatifs ?

Louer des appartements nus, neuf ou anciens, et même des parkings permet de percevoir des revenus locatifs sur lesquels vous devrez payer des impôts.

Louer des appartements nus, neuf ou anciens, et même des parkings permet de percevoir des revenus locatifs sur lesquels vous devrez payer des impôts, que vous les perceviez directement ou part une Société Civile Immobilière.

Le capital d'un investissement immobilier n'est pas garanti. Il est soumis aux fluctuations du marché de l'immobilier dans la zone où se situe votre bien immobilier. Investir dans l'immobilier comporte toujours une part de risque lié simplement à la zone géographique.

L'argent investi dans un bien immobilier est toujours disponible dans la mesure où vous pouvez vendre le bien immobilier que vous possédez. Soyez prévoyant car entre le moment où vous décidez de vendre un appartement ou un immeuble locatif et celui où vous toucherez l'argent, il peut se passer plusieurs mois.
Le rendement ou rapport de votre investissement locatif dépend surtout de l'évolution du marché local. Il peut varier entre 5% et 10% suivant les localités.

Les revenus locatifs, perçus directement ou via une Société Civile Immobilière, sont imposables et doivent être portés sur la déclaration d'impôts grâce à des imprimés spéciaux.
Si les revenus fonciers ne dépassent pas 15000 euros par an et que vous ne possédez pas un bien immobilier concerné par les dispositifs De Robien, Borloo, Malraux ou Monuments Historiques, vous êtes dans le régime du micro foncier. Les loyers sont imposables à 70% de leur montant au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux de 11% s'appliquent également.
Quand le montant des revenus locatifs dépassent la somme de 15000 euros, optez pour les frais réels. Vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt concernant l'achat du bien locatif, les provisions sur charges de copropriété, les dépenses pour travaux, les indemnités d'éviction, les frais de relogement, les frais de gestion, les primes d'assurance et la taxe foncière hors taxe des ordures ménagères. Gardez toujours les justificatifs en cas de contrôle de l'administration fiscale.

Lorsque les charges dépassent le montant des loyers perçus, vous réalisez un déficit foncier, dont la part provenant des intérêts d ‘emprunt peut se reporter sur les années suivantes dans la limite de dix ans. Le déficit issu des autres charges peut être imputé sur le revenu d'ensemble du contribuable dans la limite de 1070 euros par an.

La plus-value immobilière est imposable à 16% auxquels s'ajoutent les 11% de prélèvements sociaux. La plus-value immobilière bénéficie d'un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention du bien immobilier. A cela s'ajoute une minoration systématique de 1000 euros sur vos revenus immobiliers. En quinze ans, l'exonération est atteinte.

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par Jean-Marie Noguier (28/01/2007)
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L'immobilier entre particuliers : Pour vendre sans intermédiaire !

Rémi, Johanne et Céline ont un point en commun : ils recourent à l'immobilier entre particuliers pour vendre leur maison. Et pour cause : s'ils bénéficiaient de l'aide d'un intermédiaire, ils seraient obligés de lui verser de 5 à 7 % du prix de vente en commission. Dans ces circonstances, pas étonnant que 40% des Québécois fassent comme eux ! Cette idée vous tente ? Alors lisez ce qui suit !


Ne vendez pas à tout prix:

Une fois que vous avez décidé d'utiliser l'immobilier entre particuliers, vous devez établir le prix de votre maison. Pour ce faire, tenez compte du prix des propriétés à vendre et de celles vendues dernièrement, similaires à la vôtre, dans votre secteur. Par ailleurs, évaluez le coût des éléments spécifiques à votre demeure. De plus, soustrayez les frais de transactions du prix de vente et si celui-ci s'avère trop bas pour vous, attendez pour vendre.

Rendez votre demeure accueillante:

L'immobilier entre particuliers requiert également que vous rendiez votre demeure accueillante pour les acheteurs potentiels qui iront la visiter. C'est pourquoi vous devez bien entretenir votre terrain, nettoyer et désencombrer votre stationnement et l'intérieur de votre maison et réparer et peinturer votre toit, vos murs et vos fenêtres. Pensez aussi à mettre des ampoules à puissance maximale et à arrêter de fumer à l'intérieur. En effet, l'odeur de cigarette pourrait rebuter d'éventuels acheteurs.

Dites aux gens que vous vendez:

Pour médiatiser la vente de votre maison, placez une affiche « à vendre » sur votre terrain. Ensuite, concevez un dépliant et incluez-y une photo pour décrire votre propriété et en présenter les avantages, que vous distribuerez à vos voisins et amis. En outre, publicisez votre demeure dans les cahiers d'habitation et les sites Internet liés à l'immobilier. Par ailleurs, l'immobilier entre particuliers favorise le contact téléphonique avec de potentiels acheteurs et l'organisation de visites libres.
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Placement immobilier et défiscalisation

Investir dans l'immobilier et réussir un bon lancement immobilier.

Investir dans l'immobilier reste de nos jours une opération intéressante dans la mesure où le rendement annuel dépasse assez largement celui des livrets populaires les plus répandus comme le Livret A même si le taux de ce dernier est de 2,75%. Cet investissement vous permettra soit de préparer votre retraite, soit de gagner de l'argent supplémentaire de suite ou encore de vous construire un patrimoine immobilier tout en défiscalisant et en payant moins d'impôts.

Mais pour réussir un placement immobilier il est nécessaire de prendre quelques précautions. Tout d'abord, essayez d'acheter un bien immobilier avec travaux, car si vous les réalisez vous-même vous augmenterez considérablement votre rendement. En effet, le prix d'acquisition sera moins élevé et vous pourrez déduire l'achat de matériaux lors de la déclaration d'impôts ( imprimé 2044 ).

Pour l'acquisition du prêt, faites marcher la concurrence. Il n'est pas rare de voir un banquier s'aligner sur son voisin pour signer le contrat avec vous.

Une fois l'immeuble acquis ( le terme « immeuble » étant générique, il peut s'agir d'un seul appartement ), vous avez le choix entre le gérer vous-même ou prendre les services d'un organisme spécialisé. Dans ce cas, vérifiez les prix et les services offerts par les agences immobilières s'occupant de gestion. Sachez que l'administration fiscale vous permet de déduire les frais d'agence lors de la déclaration d'impôts.

D'autres charges peuvent se déduire lors de la déclaration d'impôts : ce sont la taxe foncière (sauf la taxe d'ordure ménagère attribuable au locataire), les travaux effectués pendant l'année en cours, les frais d'agence, l'assurance des loyers impayés,

Le placement immobilier reste très intéressant car il permet surtout de défiscaliser. D'ailleurs des hommes politiques ont fait voter des lois pour inciter les investisseurs à acheter en leur proposant une défiscalisation importante : il s'agit entre autres des lois De Robien et Borloo dont le succès est évident. La loi Borloo, en plus de permettre à l'investisseur de défiscaliser, a une vocation sociale car elle plafonne les loyers à 80% du marché local. De ce fait le locataire et le propriétaire sont gagnants.

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par Jean-Marie Noguier (08/09/2006)
Pour tout savoir sur l'immobilier
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L'immobilier au Maroc : Du riad à la copropriété

Samuel revient d'un séjour à Marrakech avec l'idée d'investir dans l'immobilier au Maroc. En effet, dans les prochaines années, ce pays prévoit consacrer une bonne part de son budget à l'industrie touristique. « Ça pourrait me rapporter gros si j'y achetais un commerce, » se dit-il. De plus, le niveau de sécurité élevée du pays, son atmosphère unique et ses services et produite peu coûteux l'attirent. « Mais dois-je acheter un terrain, un appartement ou un riad ? », se demande-t-il.

Le riad : cet oasis pour touristes

Riad. Mot répandu dans l'immobilier au Maroc. Le riad, surtout implanté à Marrakech, est une maison construite autour d'un jardin généralement constitué d'arbres (orangers, citronniers), garni de végétation et orné d'une fontaine de marbre. Ce jardin compose le centre de la maison et toutes les pièces sont orientées vers lui. Les fenêtres sont très rares et lorsqu'elles existent, elles sont situées à l'étage pour protéger les habitants de l'extérieur.

De plus en plus d'étrangers achètent des riads dans le but de les convertir en lieux d'hébergement pour les touristes. En fait, c'est la tendance de l'immobilier au Maroc. À l'aide d'un bon architecte, les investisseurs arrivent à transformer ces monuments en véritables palaces entre 6 et 12 mois. Le coût d'achat des riads oscille généralement entre 79 000 et 189 000 $CAN et leur prix de restauration équivaut au coût d'achat.

La copropriété au Maroc : attention

La copropriété comporte un risque dans l'immobilier au Maroc. En effet, les copropriétaires peuvent mal entretenir les aires communes, dû au caractère bénévole de leur syndicat et à leur ignorance de la loi sur la copropriété, entrée seulement en vigueur en 2002. Il n'est donc pas rare de trouver des appareils électriques défectueux et des escaliers sales dans ce type de logements. Par ailleurs, le coût moyen des appartements balance entre 47 000 et 236 000 $.

Le terrain marocain : un domaine épineux

L'achat d'un terrain au Maroc est plus délicat que celui d'un riad ou d'un appartement pour un étranger. En effet, l'immobilier au Maroc interdit aux non-Marocains la construction sur certains terrains. Aussi, un hectare y est accessible à partir de 31 000 $ et peut atteindre 94 000 $. Son prix dépend de la localisation du terrain dans le pays, surtout par rapport à Marrakech, et de son développement (électricité, eau, puits).
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Investir dans l'ancien : la stratégie gagnante !

Investir dans l'immobilier ancien permet de déduire le montant des travaux et des subventions éventuelles.

La rénovation dans l'immobilier ancien : La stratégie gagnante.

Investir dans l'immobilier est toujours rentable mais le prix de l'immobilier ayant fortement augmenté ces dernières années, vous pouvez vous tourner vers l'achat d'appartements anciens nécessitant des travaux à réaliser. Les déductions ainsi faites permettront de défiscaliser ainsi que les subventions.

Les dispositifs « Borloo » ou « De Robien » concernent les appartements récents ou neufs et la rentabilité se rapproche de celui du Livret A. Pour obtenir un meilleur rendement, achetez un appartement ou un immeuble ancien dont les travaux conséquents vous permettront de grosses déductions. Attention toutefois à ce que le prix d'acquisition ajouté à celui des travaux ne dépasse pas le prix du marché. De plus, selon les régions vous pourrez obtenir des subventions de la commune ou de l'Etat. Mais surveillez toujours le dynamisme local et la qualité de l'emplacement.

Emprunter pour la réalisation des travaux peut s'avérer judicieux et intéressant car les intérêts d'emprunts sont aussi déductibles des impôts. Un projet bien construit peut vous apporter une rentabilité proche de 6%.

Si votre budget n'est pas suffisant, faites appel à l'ANAH ( Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat ) dont les subventions peuvent atteindre 70% du montant des travaux. Dans ce cas vous devrez proposer à vos locataires des loyers modérés ou plus bas que le marché local et sur une durée de 9 ans.
Certaines régions de France proposent plus que d'autres, alors renseignez-vous auprès des mairies dans lesquelles vous envisagez d'investir. Dans tous les cas, demandez les subventions en début d'année pour être sûr que votre projet aboutisse.

Certaines villes de France organisent des OPAH ( Opération programmée d'amélioration de l'habitat ), dont le but est de fournir des subventions complémentaires aux investisseurs, limitée toutefois à 5% de celle donnée par l'ANAH. Sachez aussi que la totalité des subventions ne pourra dépasser 80% du montant des travaux. Ces travaux devront être obligatoirement réalisés par des entreprises professionnelles et non par vous.




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par Jean-Marie Noguier (08/01/2007)
L'investissement immobilier est traité sur le site de l'auteur
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Placement Immobilier

Les turbulences boursières redynamisent aujourd'hui le placement immobilier et le placent comme valeur refuge. C'est pourquoi toutes les informations relatives à l'achat d'un bien immobilier en vue d'un investissement sont devenues accessible à tous. En effet, de nos jours, chaque investisseur immobilier, même pour sa première acquisition, saura s'informer et collecter les informations nécessaires de manière à apprécier le placement immobilier adapté à sa situation financière et fiscale. Il est pourtant conseillé par prudence que son opinion soit confortée par l'avis d'un professionnel maîtrisant le marché locatif.

Il a été prouvé que faire appel à un administrateur de biens professionnel ne coûte en définitif pas plus cher que si le bien était géré directement par son propriétaire. De plus, un administrateur de biens dispose, lui, de tous les outils lui permettant de vérifier les éléments de solvabilité des candidats locataires, minorant ainsi les risques d'impayés.
Après l'achat, l'investisseur doit veiller à préserver son patrimoine et à prendre des dispositions pour que tous les paiements de loyer interviennent durablement et avec ponctualité. Pour éviter de cherche un locataire, il est judicieux d'acheter déjà occupé, loué. Si ce n'est pas le cas, certaines agences se sont spécialisées et proposent des contrats spécifiques garantissant le revenu locatif. Ces types de garanties sont très attractives afin d'assurer un bon placement. Afin de sécuriser le placement immobilier, les agences font appel à la mise en place du premier locataire dans les plus brefs délais, des garanties des paiements des loyers en cas de défaillance du locataire quelque soit la raison et la garantie de percevoir un revenu même en cas d'absence de locataire entre deux locations. Ainsi un bon placement immobilier passe par un bon gestionnaire.

Lorsque l'on désire investir dans l'immobilier afin de réaliser un bon placement, nombreux sont ceux qui pensent à acheter bien réduit en taille, un studio par exemple. Le prix à l'achat paraît plus alléchant et plus accessible au départ. Cependant, le placement peut se révéler peu lucratif après quelques années : loyer peu élevé, locataires peu stables…. En effet, les appartements de deux pièces et plus sont plus onéreux à l'achat, mais s'avèrent souvent de très bons placements. Ils se destinent à une population plus stable économiquement et familialement. De plus, ils visent des couples avec souvent deux salaires garantissant une totale assurance des paiements.

Certains propriétaires ont décidé d'allier placement immobilier et plaisir. Ainsi, ils ont opté pour l'achat d'un bien dans la pierre de loisirs. Les quelques spécialistes sur ce créneau ont organisé des formules d'acquisition axées sur la rentabilité. A vous de juger …
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